Neue Regeln für die touristische Vermietung in Kroatien – was Immobilienkäufer wissen müssen

Der Kauf von Immobilien am Meer war in Kroatien schon immer eine der gefragtesten Investitionsoptionen. Ob es sich um ein Apartment für den gelegentlichen Familienurlaub handelt oder um eine Immobilie, die durch touristische Vermietung eine stabile Rendite abwirft – das Interesse einheimischer und ausländischer Käufer an attraktiven Standorten entlang der Küste ist nach wie vor außerordentlich groß.

Der Beginn des Jahres 2025 brachte jedoch erhebliche gesetzliche Änderungen mit sich, die die Spielregeln von Grund auf verändern. Mit dem Inkrafttreten des neuen Gesetzes über die Verwaltung und Instandhaltung von Gebäuden sowie der Änderungen des Gastgewerbegesetzes müssen Käufer heute vor dem Kauf viel mehr Aufmerksamkeit auf die Dokumentation, die Art der Immobilie und die neuen rechtlichen Rahmenbedingungen richten.

Keine Sorge, die Geschichte des Kaufs von Mietimmobilien in Kroatien ist nicht vorbei – sie hat lediglich neue, klarere Spielregeln erhalten. Um Ihnen die Entscheidung zu erleichtern, bieten wir Ihnen einen klaren und detaillierten Überblick über alles, was sich geändert hat und was dies in der Praxis für Sie als zukünftigen Eigentümer genau bedeutet.

Warum haben sich die Regeln überhaupt geändert?

Jahrelang war die touristische Vermietung in Kroatien recht einfach: Man kaufte eine Wohnung, reichte einen Antrag auf Kategorisierung ein, und innerhalb weniger Tage waren die Schlüssel für die ersten Gäste bereit. Dies führte zu einem unglaublichen Boom im Tourismus, schuf im Laufe der Zeit jedoch auch ernsthafte Herausforderungen im täglichen Leben. Viele Mehrfamilienhäuser verwandelten sich über Nacht in „Mini-Hotels“, was zu einer Beeinträchtigung der Wohnqualität, einer Überlastung der Infrastruktur und häufigen Meinungsverschiedenheiten unter den Eigentümern führte. Der Staat hat beschlossen zu reagieren, um die Wohnqualität zu schützen und den Tourismus in eine nachhaltige Richtung zu lenken.

Was bringen die neuen Regeln?

Die wichtigste Kehrtwende in dieser Geschichte betrifft die Kartenverteilung zwischen Wohnungen in Gebäuden und Ferienhäusern. Der Gesetzgeber hat beschlossen, eine klare Trennlinie zu ziehen.

1. Wohnungen in Gebäuden (Kurzzeitvermietung unter der Lupe)

Wenn eine Immobilie für einen Zeitraum von weniger als 30 Tagen vermietet wird (also die klassische Airbnb- und Booking-Vermietung), gilt dies nun offiziell als kurzfristige kommerzielle Vermietung.

• Die 66%-Regel + Nachbarn: Wenn Sie heute eine klassische Wohnung in einem Wohngebäude kaufen und diese kurzzeitig touristisch vermieten möchten, müssen Sie vor Erhalt der Kategorisierungsunterlagen die schriftliche Zustimmung der anderen Miteigentümer einholen, die mehr als 66 % der Gesamtfläche des Gebäudes besitzen.
• Das wichtigste Detail: Zu diesen 66 % müssen zwingend Ihre direkten Nachbarn gehören – also alle, mit denen die betreffende Immobilie eine Wand teilt, sowie die Wohnungen direkt über und unter der Ihren.

2. Vermietung an mehrere Personen

Das Gesetz hat beschlossen, überbelegten Wohnungen ein Ende zu setzen. Wenn Sie planen, eine Wohnung an fünf oder mehr volljährige, nicht miteinander verwandte Personen zu vermieten (was häufig bei Unterkünften für ausländische Arbeitnehmer oder Studenten der Fall ist), gilt dies nun als „Vermietung an mehrere Personen“. Für diese Form der Vermietung benötigen Sie ebenfalls die Zustimmung von 66 % der Miteigentümer, einschließlich der direkten Nachbarn.

3. Gebäude werden zu juristischen Personen (Miteigentümergemeinschaft)

Ein völlig neuer Begriff wurde eingeführt – die „Miteigentümergemeinschaft“. Gebäude erhalten nun eine Rechtspersönlichkeit und eine eigene OIB (Steuernummer). Was bedeutet das für Sie? Dies wird alle Verwaltungs- und Gerichtsverfahren drastisch erleichtern. Noch wichtiger ist jedoch, dass es für Gebäude weitaus einfacher sein wird, EU-Mittel und Subventionen für Fassadensanierungen, energetische Sanierungen und die Installation von Solarkraftwerken zu beantragen. Dies steigert langfristig den Wert der Immobilie selbst.

4. Erleichterte Entscheidungsfindung im Gebäude

Um Situationen zu vermeiden, in denen ein einzelner problematischer Eigentümer das gesamte Gebäude blockiert, wurden die erforderlichen Mehrheiten für wichtige Entscheidungen gesenkt:

• Dringende Reparaturen: Eine Zustimmung der Miteigentümer ist überhaupt nicht mehr erforderlich; der Verwalter reagiert sofort.
• Notwendige Reparaturen (z. B. Dach- oder Aufzugssanierung): Die Zustimmung von einem Drittel (33 %) der Miteigentümer reicht aus (vorher waren es über 50 %).
• Ordentliche Verwaltung (Wahl des Eigentümervertreters, Einbau eines neuen Aufzugs): Erforderlich ist die Zustimmung von mehr als 50 % der Miteigentümer.
• Investive Instandhaltung (große Neuinvestitionen am Gebäude): Erforderlich ist die Zustimmung von 80 % der Miteigentümer (vorher waren 100 % erforderlich).

5. Große Befugnisse für kommunale Ordnungskräfte

Kommunale Ordnungskräfte haben nun die gesetzliche Befugnis, Immobilien zu betreten und die Einhaltung des Gesetzes zu überwachen. Sie können Sofortmaßnahmen zur Behebung von Mängeln anordnen, wenn sie Folgendes feststellen:

• Unbefugte Bauarbeiten, die die Statik des Gebäudes beeinträchtigen (z. B. das Einreißen von tragenden Wänden in einer Wohnung).
• Illegales Schließen von Balkonen oder Loggien.
• Montage von Klimaanlagen oder anderen Geräten an der Straßenfassade des Gebäudes.

6. Strengere Bußgelder bei Ordnungswidrigkeiten

Das neue Gesetz hat empfindliche finanzielle Strafen bei Nichteinhaltung der Regeln eingeführt:

• Für Gebäudeverwalter, die ihre Arbeit nicht tun: von 700 bis 5.500 Euro.
• Für Miteigentümer (Wohnungseigentümer), die gegen Regeln verstoßen oder illegale Eingriffe vornehmen: von 400 bis zu 10.000 Euro.
• Für Bauunternehmen, die illegale Arbeiten am Gebäude ausführen: von 5.500 bis 10.000 Euro.

Wer ist ein „Gastgeber“ und wer nicht?

Eine der größten Neuerungen ist die Einführung des offiziellen Begriffs „Gastgeber“. Als Gastgeber gilt ein Vermieter, der seinen eingetragenen Wohnsitz in der Gespanschaft oder auf der Insel hat, auf der sich die Immobilie befindet (z. B. wer ein Zimmer in dem Haus vermietet, in dem er selbst wohnt). Das Gesetz betont jedoch deutlich: Ein Vermieter, der Beherbergungsleistungen in einem Mehrfamilien- oder Wohn- und Geschäftshaus erbringt, gilt nicht als Gastgeber. Das bedeutet, dass der Kauf einer Wohnung in einem Gebäude mit der Absicht der touristischen Vermietung rechtlich nun als reine gewerbliche Tätigkeit eingestuft wird, unabhängig davon, wo der Eigentümer wohnt.

Was ist mit bestehenden Kategorisierungen und Übergangsfristen?

Das Gesetz hat auch an bestehende Vermieter gedacht und eine Übergangsfrist von 5 Jahren (bis zum 31. Dezember 2029) eingeräumt, in der auch Altvermieter in Gebäuden ihre Zustimmungen anpassen müssen, um ihr Betriebsrecht nicht zu verlieren. Daher ist es von entscheidender Bedeutung, jede Immobilie und ihre bestehende Dokumentation individuell zu prüfen.

Lokale Steuern nach Maß der Städte

Es gibt keine universellen Regeln mehr für das ganze Land. Ab 2025 haben Städte und Gemeinden das Recht erhalten, die Höhe der Immobiliensteuern und der Pauschalsteuern pro Bett selbst zu bestimmen. Einzelne Städte können durch eigene lokale Beschlüsse die Vergabe neuer Genehmigungen in überlasteten Zonen (wie alten Stadtkernen) weiter einschränken, was bedeutet, dass vor dem Kauf auch die lokalen Flächennutzungspläne detailliert studiert werden müssen.

Was bedeutet das alles für Sie als Immobilienkäufer?

Diese Änderungen bedeuten nicht, dass der Kauf einer Immobilie zur Vermietung eine schlechte Idee ist – im Gegenteil, sie bringen Ordnung in den Markt und schützen Ihre Investition langfristig vor unlauterem Wettbewerb und vernachlässigten Gebäuden. Das Profil der gefragten Immobilien hat sich jedoch verändert, und der Fokus der Käufer hat sich auf zwei sichere Optionen verlagert:

A) Freistehende Häuser und Villen

Da sich der Großteil der neuen gesetzlichen Einschränkungen auf Mehrfamilienhäuser bezieht, sind freistehende Objekte, Einfamilienhäuser und Luxusvillen mit Pool von diesen Regeln vollständig ausgenommen. Bei ihnen gibt es kein Sammeln von Unterschriften der Mieter oder Abhängigkeiten von Nachbarn. Deshalb wählen unsere Käufer heute immer häufiger:

• Häuser mit Pool,
• Villen mit einem höheren Maß an Privatsphäre,
• Neubauten,
• Immobilien an ruhigeren Standorten,
• sowie Objekte, die ganzjährig genutzt werden können.

Wenn Sie dennoch Apartments bevorzugen, lenken wir Sie zu Immobilien, die bereits über eine einwandfreie Vermietungshistorie verfügen, oder zu Projekten, die von vornherein rechtlich für touristische Zwecke definiert sind.

B) Wohnungen in Gebäuden mit etabliertem Geschäft oder zweckgebundene Neubauten

Wenn Sie dennoch eine Wohnung kaufen möchten, ist es wichtig, die Miteigentumsverhältnisse im Gebäude zu prüfen, ob das Gebäude über eine ordnungsgemäße Dokumentation (Nutzungsgenehmigung) verfügt und wie hoch die lokalen Steuern sind (die ab 2025 jede Gemeinde und Stadt autonom festlegt).

Immobilien aus unserem Angebot, die bereits erfolgreich vermietet werden

In unserem Angebot befinden sich derzeit mehrere Immobilien, die bereits für die touristische Vermietung genutzt werden und während der Saison eine sehr gute Belegung aufweisen.

Sehen Sie sich einen Teil unseres ausgewählten Angebots an:

         • Apartment direkt am Meer in Privlaka

https://www.emporia-immobilien.com/property/apartment-a1602-privlaka-2

          • Haus mit Pool in Kožino

https://www.emporia-immobilien.com/property/haus-h737-zadar-umgebung-kozino

          • Modernes Haus mit Pool in Murvica

https://www.emporia-immobilien.com/property/haus-h762-policnik-murvica

          • Ferienhaus in der Umgebung von Ražanac

https://www.emporia-immobilien.com/property/haus-h738-razanac-radovin

          • Haus mit Pool in Zaton bei Nin 

https://www.emporia-immobilien.com/property/haus-h525-nin-zaton

          • Modernes Ferienhaus in Zaton bei Nin

https://www.emporia-immobilien.com/property/haus-h614-nin-zaton

          • Luxusvilla auf der Insel Ugljan – Kali

https://www.emporia-immobilien.com/property/haus-h706-insel-ugljan-kali

Emporia-Tipp: Irren Sie nicht allein durch die Vorschriften Der Immobilienmarkt ist professioneller geworden, was für ernsthafte Käufer eigentlich eine gute Nachricht ist. Qualitativ hochwertige Immobilien mit ordnungsgemäßer Dokumentation, guter Lage und klaren Nutzungsmöglichkeiten werden immer gefragter.

Beim Kauf einer Immobilie zur touristischen Vermietung ist es wichtig, von Anfang an den Nutzungsplan der Immobilie klar zu definieren – für den eigenen Urlaub, die gelegentliche Vermietung oder als langfristige Investition. Genau davon hängen oft die Lage, die Art der Immobilie und die Eigenschaften ab, die für den Käufer langfristig am wichtigsten sein werden.

Wir von Emporia Immobilien sind bestrebt, Käufern so viele relevante Informationen wie möglich über die Immobilie selbst, die Dokumentation und die Nutzungsmöglichkeiten des Objekts bereitzustellen, um den gesamten Prozess so klar und einfach wie möglich zu gestalten.

Insbesondere wenn es um Immobilien geht, die für die touristische Vermietung interessant sind, können wir für Käufer Objekte hervorheben, die bereits erfolgreich während der Tourismussaison genutzt werden oder Eigenschaften aufweisen, die heute bei Gästen besonders gefragt sind – wie eine gute Lage, Meeresnähe, Privatsphäre, ein Pool oder ein hochwertiger Neubau.

Die neuen Regeln ändern nichts an der Tatsache, dass Immobilien am Meer in Kroatien weiterhin sehr gefragt sind. Sie unterstreichen lediglich zusätzlich die Bedeutung einer Qualitätsimmobilie, einer ordnungsgemäßen Dokumentation und einer guten Vorbereitung vor dem Kauf.

Möchten Sie mehr erfahren?

Auf unserem Blog finden Sie zusätzliche Informationen, Tipps und aktuelle Themen rund um den Immobilienkauf, die touristische Vermietung und den Immobilienmarkt in Kroatien: https://www.emporia-immobilien.com/immobilienblog/

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