Miteigentum und gemeinschaftliches Eigentum an Immobilien – was Sie wissen sollten

Wo liegt der Unterschied?

Wenn eine Immobilie mehreren Personen gehört, spricht man in der Regel von Miteigentum oder gemeinschaftlichem Eigentum. Obwohl diese Begriffe im Alltag häufig so verwendet werden, als hätten sie dieselbe Bedeutung, besteht aus rechtlicher Sicht ein wichtiger Unterschied.

Der grundlegende Unterschied liegt in den Eigentumsanteilen. Beim Miteigentum ist der Anteil jedes Miteigentümers im Voraus bestimmt, beispielsweise mit 1/2, 1/3 oder 1/4 der Immobilie. Beim gemeinschaftlichen Eigentum hingegen sind die einzelnen Anteile der gemeinschaftlichen Eigentümer nicht bestimmt, können jedoch später festgestellt werden.

Die Unterscheidung zwischen diesen beiden Eigentumsformen ist insbesondere bei Immobilien wichtig, da sie Einfluss auf die Verwaltung der Immobilie, die Verfügung über einzelne Anteile, den Verkauf sowie die Regelung der Eigentumsverhältnisse hat.

Was ist Miteigentum?

Miteigentum liegt vor, wenn mehrere Personen Eigentumsrechte an derselben Sache haben und jedem Miteigentümer ein bestimmter ideeller Anteil zusteht.

Sind beispielsweise zwei Personen jeweils zu 1/2 Miteigentümer eines Hauses, bedeutet dies nicht, dass einer Person das Erdgeschoss und der anderen das Obergeschoss gehört. Beide verfügen jeweils über einen Anteil von 1/2 am Eigentumsrecht an der gesamten Immobilie. Bestimmte räumlich abgegrenzte Teile einer Immobilie können einzelnen Miteigentumsanteilen zugeordnet sein, wenn Wohnungseigentum begründet wurde.

Ein Miteigentümer kann über seinen Miteigentumsanteil grundsätzlich selbstständig verfügen. Er kann diesen beispielsweise verkaufen, verschenken oder belasten, sofern dadurch die Rechte anderer Personen nicht beeinträchtigt werden. Ist eine Person Eigentümer eines Anteils von 1/3 an einem Haus, kann sie über diesen Anteil verfügen, jedoch nicht selbstständig über die gesamte Immobilie.

Bei der Verwaltung der gesamten Immobilie wirken die Miteigentümer entsprechend der Größe ihrer Miteigentumsanteile mit. Die Art der Beschlussfassung hängt dabei von der jeweiligen Maßnahme und den für die konkrete Immobilie geltenden Vorschriften ab.

Was ist gemeinschaftliches Eigentum?

Auch beim gemeinschaftlichen Eigentum gibt es mehrere Eigentümer derselben Sache. Im Unterschied zum Miteigentum ist die Größe ihrer jeweiligen Anteile jedoch nicht im Voraus festgelegt.

Es kann daher beispielsweise nicht gesagt werden, dass einem gemeinschaftlichen Eigentümer 1/2 und einem anderen ebenfalls 1/2 der Immobilie gehört, solange diese Anteile nicht festgestellt wurden.

Anders als Miteigentum kann gemeinschaftliches Eigentum nur in den gesetzlich vorgesehenen Fällen bestehen. Bestehen Zweifel darüber, ob Miteigentum oder gemeinschaftliches Eigentum vorliegt, geht das kroatische Gesetz über Eigentum und andere dingliche Rechte grundsätzlich davon aus, dass Miteigentum besteht.

Auf diese gesetzliche Vermutung sollte man sich in der Praxis jedoch nicht ohne weitere Prüfung verlassen. Bei Immobilien ist es immer wichtig, den Grundbuchauszug sowie die rechtliche Grundlage zu prüfen, auf der das Eigentum erworben und eingetragen wurde, damit eindeutig festgestellt werden kann, um welche Eigentumsform es sich handelt.

Ein weiterer wichtiger Unterschied betrifft die Verfügung über das Eigentum. Da der Anteil eines gemeinschaftlichen Eigentümers nicht im Voraus bestimmt ist, kann er gegenüber Dritten nicht auf dieselbe Weise darüber verfügen wie ein Miteigentümer über seinen genau festgelegten Anteil. Grundsätzlich verwalten die gemeinschaftlichen Eigentümer die gemeinschaftliche Sache gemeinsam und verfügen auch gemeinsam darüber.

Ist eheliches Vermögen gemeinschaftliches Eigentum?

Der Ausdruck „gemeinschaftliches Vermögen“ führt häufig zu der falschen Annahme, dass eheliches Vermögen ein Beispiel für gemeinschaftliches Eigentum sei.

Nach dem derzeit geltenden kroatischen Familiengesetz sind Ehegatten zu gleichen Teilen Miteigentümer des ehelichen Vermögens, sofern sie nichts anderes vereinbart haben.

Nach der heutigen gesetzlichen Regelung stellt eheliches Vermögen daher grundsätzlich Miteigentum der Ehegatten dar und nicht gemeinschaftliches Eigentum mit unbestimmten Anteilen.

Wie wird Miteigentum im Grundbuch eingetragen?

Der Unterschied zeigt sich auch bei der Eintragung des Eigentums im Grundbuch.

Miteigentum wird nach Anteilen eingetragen, die als Bruchteil angegeben werden. So kann bei einem Eigentümer beispielsweise eingetragen sein, dass ihm 1/2 oder 1/3 der Immobilie gehört.

Bei einer Immobilie mit mehreren Eigentümern ist es daher wichtig, nicht nur die Namen der eingetragenen Personen zu prüfen, sondern auch die Art und Weise, wie deren Eigentumsrecht im Grundbuch eingetragen ist.

Gemeinschaftliche Teile eines Gebäudes sind nicht dasselbe wie gemeinschaftliches Eigentum

Eine weitere häufige Unklarheit entsteht bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. Der Begriff „gemeinschaftliche Teile des Gebäudes“ bedeutet nicht, dass es sich rechtlich um gemeinschaftliches Eigentum im hier beschriebenen Sinne handelt.

Beim Wohnungseigentum ist das Eigentum an einer Wohnung oder einem anderen selbstständigen Teil der Immobilie untrennbar mit dem entsprechenden Miteigentumsanteil an der gesamten Immobilie verbunden.

Gleichzeitig gibt es innerhalb eines Gebäudes Bereiche, die allen oder mehreren Miteigentümern dienen. Zu diesen gemeinschaftlichen Teilen zählen unter anderem die tragende Konstruktion, das Dach, die Fassade, gemeinschaftliche Treppenhäuser und Flure, Aufzüge sowie bestimmte gemeinsame Leitungen, Anlagen und Einrichtungen.

Der Eigentümer einer Wohnung im ersten Stock ist beispielsweise Eigentümer seines besonderen Teils der Immobilie – seiner Wohnung. Das Treppenhaus, über das er die Wohnung erreicht, ist dagegen nicht sein eigener gesonderter Gebäudeteil, sondern ein gemeinschaftlicher Teil des Gebäudes.

Die Begriffe „gemeinschaftlicher Teil des Gebäudes“ und „gemeinschaftliches Eigentum“ bezeichnen daher nicht dasselbe. Wohnungseigentümer verfügen über bestimmte Miteigentumsanteile an der gesamten Immobilie, mit denen das Eigentum an ihrer jeweiligen Wohnung verbunden ist.

Warum ist dieser Unterschied beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie wichtig?

Wenn eine Immobilie mehrere Eigentümer hat, sollte vor dem Kauf oder Verkauf geklärt werden, ob Miteigentum oder gemeinschaftliches Eigentum besteht, wer die jeweiligen Rechtsinhaber sind und in welcher Weise sie über die Immobilie verfügen können.

Beim Miteigentum ist die Größe der einzelnen Miteigentumsanteile festzustellen. Beim gemeinschaftlichen Eigentum muss berücksichtigt werden, dass die individuellen Anteile noch nicht bestimmt sind und die Eigentümer grundsätzlich gemeinsam über die Sache verfügen.

Die Prüfung des Grundbuchstandes und der rechtlichen Grundlage des Eigentumserwerbs ist daher ein wichtiger Schritt vor Abschluss eines Kaufvertrages über eine Immobilie.

Vereinfacht gesagt: Beim Miteigentum ist bekannt, welcher Anteil des Eigentumsrechts jedem Miteigentümer gehört. Beim gemeinschaftlichen Eigentum sind die einzelnen Anteile hingegen nicht bestimmt.

In der Praxis kommt Miteigentum bei Immobilien wesentlich häufiger vor als gemeinschaftliches Eigentum. Gemeinschaftliches Eigentum entsteht nur in gesetzlich vorgesehenen Fällen, während Miteigentum die übliche Eigentumsform ist, wenn eine Immobilie mehreren Personen gehört. Die Unterscheidung ist daher vor allem wichtig, um die Eigentumsverhältnisse richtig einzuordnen und die entsprechenden Unterlagen vor dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie sorgfältig zu prüfen.

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